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這個名為"立體城市壹號"的項目濃縮瞭立體城市的全貌,它既是立體城市的體驗中心,也是後續西咸立體城市項目逐步落地的前奏。在總計5.8萬平方米、容積率4.94的數座大樓裡,將分割出辦公、居住、酒店、醫院、教育、體檢中心屏東竹田土地貸款、健身中心、立體農業等不同功能。

7月26日,在現場的啟動會上出現瞭9位福建莆田人,他們是全國1300多傢民營醫院的擁有者。在前期的全面調研中,馮侖看到莆田人在民營醫院市場占據大半江山--全國1萬多傢民營醫院裡他們管理著8000多傢。這類人會是立體城市最緊俏的合作夥伴。在獨立的REICO工作室專項報告中,研究人員得出結論,通過比對6個核心指標,醫療健康,旅遊度假與知識產業是立體之城的三個最佳核心產業選項。醫療健康更是得到瞭滿分100分的指標成績。

但是,54歲的馮侖決心展現他的商業性格。數年之前,紐約世貿大廈的前業主、美籍猶太人萊瑞·希爾維斯最終因為一紙信用證晚到數天,拒絕瞭馮侖在這個重建項目中打造"中國中心"的夢想。這是真正的失意時刻。在他的暢銷書《野蠻生長》裡,他把這次變故當成自己有生以來最為自己的智慧感到惋惜的一件事情。但是,當紐約市港務局從猶太人那裡把世貿大廈1號樓、3號樓的重建權收回後,馮侖決心拿住自己的機會。2009年3月,萬通控股成為世貿中心1號樓(自由塔)65到69層整整五層辦公樓,以及第64層部分面積的租戶,建築總面積超過1.76萬平方米,年租金逾1.06億元,租期20年9個月。耗費1800多天,他做成瞭這個生意。當1號樓於明年竣工投入使用後,馮侖的美國生意可以為其創造每年1億元凈收益。

這確實是下半場最大的風險之一,潛水新浪微博的馮侖一定看到瞭。但他小心翼翼給出瞭回答,從17畝地開始。

新浪樂居深度報道記者@董文艷/文

在很多方面,這個"中國中心"生意與馮侖正在鼓吹的"立體生意"是相似的:需要大量的前期工作,面對種類繁多的質疑,如果耐心儲備不足,很可能會半途而廢、淪為地產商炒作。當然,最重要的是,它們代表瞭同樣的生意精髓:地產應該圍繞空間價值做文章,不應該隻是土地數量與銷售規模的單一追求。

馮侖的下半場

"立體城市就好比大象懷孕,因為大,孕期就相對長一點,而且剛生下來很小,但它會長得很大"。在7月26日西咸立體城市啟動會現場,馮侖如此解讀立體城市從17畝的彈丸之地開始起步。這塊容積率約為5的地塊,規劃建築面積最大不足6萬平米。外界的質疑接踵而至,如此一個迷你地塊如何承載已經高度曝光過的立體之城?樂居深度報道匯總》》

如今馮侖面臨同樣的時刻。去年,因成都官場與商界地震,以及政府換屆因素,立體城市在成都潛力四年仍未能落地,已經配套完畢的融資安排不得不進行再重組,所幸絕大部分投資者願意追隨,擬投入成都項目的資金如今開始用於西安項目。



馮侖說,房地產的真諦在於創造獨特的空間價值,而非土地儲備,運營能力決定企業最終能走多遠。

立體城市可能是最接近馮侖空間生意構想的一個項目,甚至超過瞭世貿大廈。比起造房賣房的地產生意,這項任務顯得並不輕松。但是,在從商20多年後,馮侖已經決意在其商海生涯的下半場,釋放他對空間生意的巨大野心。僅以西咸立體城市來看,馮侖的目標是,在總建築面積500萬平米的土地上,投資約300億元,在7年內打造一個容納8萬常住人口的微型城市。接下來,他還要在成都、溫州乃至北京周邊兌現同樣的承諾。"立體城市有機會讓我們去證明,即使不用去拿很多地,你也可以對城市化有很大的貢獻。"在早先的一次采訪中,馮侖說。畫外音似乎是,你不用拿很多地,也可以掙到很多錢。

本著吸納人群的目的,教育產業與醫療一樣也被放上重要位置。在與歐亞學院成立萬通歐亞不動產學院後,這個微型項目還為未來幾百名學習不動產管理的學生預留瞭校舍、商店乃至劇院等配套設施。

住宅與辦公功能在"立體城市壹號"3棟高樓裡也占據數層空間。辦公的市場需求一直旺盛,而為瞭吸引醫療從業人員在立體城市定居,馮侖對他們在此買房的優惠政策也有預案。對於那些普通的西安市民,體驗則成瞭最大的招牌,他們規劃瞭約1500平米的立體城市體驗館,並在2萬平米的住宅中挑選幾個樣板間,還準備與電視臺合作打造一個類同美國版《老大哥》的真人秀節目,通過這一人性競技遊戲最終把房子送到贏傢的手上。這個節目會因為大手筆的獎品而極富殺傷力。

酒店的大堂會設置在28層,與新加坡天鮮農場合作後,樓頂會種蔬菜水果,分解生活垃圾制肥。樓與樓之間由連廊串聯,架空空間保證瞭每個人都看得見綠植景觀。在這個立體城市的濃縮版裡,馮侖正在把創新元素盡可能加入進來,隻等每一個產業插頭到位後,讓它變成一個井然有序的"插線板"。

在馮侖開始在西安近郊的秦漢新城造夢的同時,遠在長沙的張躍陷入瞭一個880米高樓的輿論漩渦,而在中國摩天大樓之都的上海,上海中心已經完成封頂,朝著全球第二高樓的地位邁近重要一步。不同於"技術控"遠大集團總裁張躍打造的天空之城遭遇普遍質疑,社會學專業出身的馮侖已經擺脫瞭外界在技術層面的質疑,他很明白,立體城市要成為一個可復制的生意,最首要的挑戰來自地方政府,而當下的地方政府感興趣的不僅僅是一次性出讓的土地受益,還有就業,持續的稅大溪土地貸款房貸收,醫院與五星級酒店,以及任何新玩意。馮侖花費瞭一些時間去解釋,為什麼酒店大堂可以在28層,以及派出所與居委會也可以在10層以上辦公。千萬別看輕現在的地方政府,他們要的比你想象的更多,如果你以為他們很容易被忽悠,他們就會把土地賣給第二個人。

這是馮侖領先他多數同行的一個地方,盡管他控制的地產旗艦萬通地產當前市值僅40億元左右。在《理想豐滿》一書中,馮侖曾自創一個地產黃金律,一個房地產公司的合理銷售額應是其凈資產的2-3倍,凈負債率為50%,且經營性現金流為正值。這番說法有自我辯護的意味,但是也代表瞭馮侖的地產觀。在公眾場合,他屢次說,房地產的真諦在於創造獨特的空間價值,而非土地儲備,運營能力決定企業最終能走多遠。在他的"美國模式"生意邏輯中,土地是近乎無限供應的,新的土地供應可以通過把舊樓推倒而實現,當土地不再稀缺,運營價值就會成為核心能力。

內容來自sina新聞

馮侖有很多著名的段子,其中有一個名言很適用於他自己:偉大是時間的函數。另一個版本是,偉大是熬出來的。在他的下半場,立體城市從無到有,耗時四年有餘,雖然成都早先選定的地塊沒有如願,但是最新的消息是,在天府新區的核心區域,另外一塊土地將成為成都版的起點。而在西咸新區秦漢新城,立體城市後繼土地獲取行動也在緊鑼密鼓之中。

馮侖的段子大多圍繞政府與市場而起,在政商關系上,他曾有"離不開,靠不住"著名論述。馮侖在地產界的形象之一是,與政府保持距離。但是,立體城市生意是一樁"政策密集型"的生意,高度需要政府的支持與配合。當馮侖發聲抱怨稱,曾經一年飛瞭180多次,而飛赴的城市多是政府不守信用的城市時,他的話引來瞭許多微博大V的反諷。一位人士寫到,既然你已經意識到政府的多變,為什麼還非要去與政府做生意呢?

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這正是馮侖的地產信條。雖然17畝地令人沮喪,但畢竟是馮侖立體城市商業構想的第一步。面對這份迷你考卷,馮侖仍然展示自己的耐心。"我們將把它打造成一個立體城市微型版,該有的功能都會有,地方政府會從中看到立體城市未來的真正模樣。"馮侖說。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-08/10052326474.shtml

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