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  究其原因也很簡單,如果土地開發面積持續高於土地購置面積,意味著經過一年半左右的住房開發周期後,地產商將無地可供開發,樓市推盤量必然大幅下降,房價隨之就會逐漸升高;而隨著樓價的逐步走高,住房銷量上升,地產商拿地熱情高漲,土地購置面積大規模增加,使得土地購置面積增速開始高於土地開發面積增速,這會導致經過一年半的住房開發周期之後,樓市推盤量大幅增加,房價必然會再次面臨下跌的趨勢。

  明年將要出現的房價下跌,恰好趕上2015年前後所面臨的人口老齡化階段的來臨,"嬰兒潮"一代的年齡步入35歲以上,置業需求基本得到滿足,這會使得住房市場上的剛性需求急劇下降。作為兼具商品屬性和資產價格屬性的房地產市場,具有"浪越大、泡沫越大"的特點,剛性需求所引起的房價上升巨浪一旦消退,投機需求所帶來的地產泡沫也將隨著消退。

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  房價一旦持續下跌不僅會抑制投機性需求,還會使得投機者所持有的存量住房集中投放市場,而且還可能會使得住房總值低於貸款總額,從而造成大量的"棄房斷供"現象,商業銀行不得不大量拋售住房變現,這都會造成房價加速下跌。

  樓市回調具有持續性

內容來自s建融基隆仁愛建融ina新聞

  大風起於青萍之末房屋二胎 民間房屋二胎最高可增貸多少,樓市經過十年尤其是2007年、2009年和2013年以來的瘋狂上漲後,將在2014年迎來新一輪持續回調,而這一輪房價回調恰逢人口老齡化階段來臨以及資本項目可兌換的基本實現,從而可能使得樓市陷入長期的持續性回調當中。

  因此,對於決策者來講,為防止地產泡沫大范圍破裂,在逐步擴大房地產稅征收范圍的同時,應當果斷適度放寬甚至逐步取消住房"限購令"和"限貸令"。畢竟中國國情不同於美國,由於美國人口結構持續偏於年輕化,所以盡管經過2007年"次貸危機"沖擊,房價依然能夠反彈回來,房利美和房地美甚至經過多年巨虧之後再次實現盈利。而中國正步入老齡化階段,即便現在就放開"二胎"政策,短時期內也難以扭轉人口老齡化速度的加劇。事實上,股市投資者已預期到樓市所可能面臨的巨大回調風險。2006年、2007年和2009年,隨著房價上漲,房地產股也大幅上漲。不過,2011年以來尤其是2013年以來,隨著房價不斷上漲,房地產股卻趨下跌。盡管目前地產股靜態PE水平已經跌到10倍左右甚至以下,但如果未來地產泡沫破裂,利潤將被侵蝕,PE水平將會大幅上升。

  樓市從明年開始回調

樓市面臨持續回調風險 或從明年開始

  此外,按照WTO規則,中國將在加入WTO的15年後,自動獲得完全市場經濟地位,這就意味著中國將在2015年前後要基本實現資本項目可兌換。隨著資本項目可兌換時代的來臨,住房這種不可貿易商品便具有瞭可貿易性,最終會使得國內外住房價格趨於一致。由於國內房價明顯高於國外房價,國內住房價格必然面臨一個向下的壓力,而且考慮到中國住房隻有70年產權,產權的不完整性使得國內房價相較於OECD國傢房價,估計還會存在一定程度折價。

  事實上,一些先行指標已經顯示,房價將從明年開始出現回調。歷史經驗表明,土地開發面積增速與土地購置面積增速之差,是住房價格一個很好的領先指標,領先房價同比漲幅的時間為18個月,領先房價環比漲幅的時間為12個月。2006年以來,兩者之間的滯後相關關系是非常明顯的,而且清晰地顯示從明年年初開始房價同比和環比漲幅都將會逐步下行,房價環比漲幅可能在明年3月份前後就會出現負增長。

  盡管2010年國務院頒佈"新國十條"以來,住房抵押貸款占住房銷售額的比重明顯下降,由2009年的36.3%下降到2011年以來14%左右的水平,但2011年以來全款購房者的比重大幅上升。草根調研數據表明,二手房交易中全款購房者占全部購房者的比重由2009年的39.6%急劇上升到2011年以來的70%以上。據此測算,利用公積金貸款和商業貸款進行購房的樣本中,貸款總額占住房總值的比重維持在50%以上,2009年和2010年更是在60%以上。根據國傢統計局數據,由於2011年至2012上半年住房價格的下跌,2013年住房價格基本上與2009年和2010年持平。這意味著一旦房價跌幅達到40%左右,貸款購房者的住房總值將普遍低於貸款總額,樓市違約也將成為普遍現象。更何況很多購房者的首付款也是通過民間借貸得來,樓市持續下跌會使得居民傢庭資產負債表急劇惡化,這樣一來,地產泡沫也可能會加速崩盤。

  由於上世紀70年代末期和80年代初期生育率高峰所帶來的"嬰兒潮",到2005年至2015年正是成傢立業的時候,所以在這段時期住房市場存在較穩定的剛性需求,這些剛性需求助長瞭房價持續上漲的同時,也因為購房者的追漲殺跌心態,助長瞭房價的上下波動。年初以來房價的持續上漲引發購房者的搶購,從而助長房價上漲;但未來房價一旦下跌,購房者又將持幣觀望,進而加速房價下跌。

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  去年6月以來,隨著住房銷量持續增長以及住房價格環比持續上漲,70個大中城市房價同比漲幅也從今年1月開始由負轉正,並且漲幅持續擴大。在房價不斷創新高的同時,地產商拿地熱情也空前高漲,9月以來,北上廣深等一線城市地王頻現,甚至杭州、武漢、南京、蘇州等二線城市也頻現地王。然而,樓市所隱含的巨大風險還是已經隱約顯現。8月70個大中城市中唯一下跌的溫州房價已連續36個月下跌,鄂爾多斯、舟山等城市房價也已連續下跌。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-30/07512436793.shtml
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溫法妤

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