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  開發商在觀望

  今年1月18日,深圳開始試點允許原農村集體建設用地中的工業用地上市流轉,一些發軔於本土的地產商開始在寶安、龍崗等有著大片工業園區的地區"圈地"。參與瞭這個過程的前述佳兆業投資中心負責人表示,城市土地開發指標趨於耗盡之時,任何的土地流轉機會都是開發商看重的,"地票"更是如此。

  未來中國土地改革的核心是減少農村居民用地的浪費,並將現在的城市居民用地面積擴大至39000平方公裡。"美銀美林的預測很有市場。"如達到這一水平,仍隻占國土面積的0.4%,日美兩國則分別達到4.0%和2.6%。""加速推進城市化,既可以提振消費需求,又可以提高農業生產效率,對於中國新領導人來說,沒有比城鎮化更好的方式來穩增長促和諧。"陸挺公開表示。

  更重要的是,從目前的情況來看,讓城市周邊農民能夠分享到房地產業發展帶來的收益、並令這種收益得到制度化確立,對於中國的社會穩定日益顯得重要。

  再不改革就無地可用瞭"。根據此前制定的廣州2020年土地可利用規劃,廣州可利用的建設用地大約有1772平方公裡,目前已經用掉1682平方公裡,僅剩90多平方公裡。按照廣州目前每年25平方公裡左右的用地速度,再過3年左右就將用完。

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  地票"制度是近年來在土地制度改革上最具突破性的一項,其針對的正是所謂的農村建設用地,也就是農民的宅基地。按照廣州國土部門負責人的解析,農民把宅基地拆瞭,復墾成為耕地,所有權依然屬於農民,但農村建設用地指標就置換瞭出來,產生瞭"地票",農民可以把地票賣給有建設用地需求的單位--如房地產開發商們。

  我們已經留意到這些土地制度的改革,但暫時還沒到有所行動的階段。"已經進入廣州市場的佳兆業集團投資中心一位負責人向作者表示,2010年成都推出瞭開發商"要拿地,先拿票"的政策,當年12月成都農村產權交易中心的地票拍賣中,2000畝建設用地指標從起始價15萬元/畝一路飆升到92萬元/畝。但隨即這種地票拍賣被暫停,最終取消。

  中國的城鎮化發展矛盾在於需求高漲的城市土地和有限的農村土地之間的選擇,最有效的方法,就是農村集體土地制度的改革。"著名經濟學傢、北京大學教授周其仁一直持此觀點。而廣州市國土部門負責人預測,"地票"有望解決目前廣州巨大的土地供需矛盾,又可以實現保房子2胎利息任何問題免費諮詢護資源。

  作為中國經濟最為發達地區之一的珠三角經濟區核心城市,為瞭解決城市發展帶來的土地緊張、供需矛盾等問題,廣州市即將繼成都、重慶兩地之後,成為中國第三個實行"地票"制土地流轉改革試點的地區。

  政策處於試點階段,有很大的不確定性,也難以評價對土地市場的影響。"佳兆業投資中心負責人表示,盡管如此,他們依舊會積極跟進。在業內人士看來,這一勢在必行的改革不可能一蹴而就,遊戲規則的重新設定需要更系統的考慮。

  廣州的城鄉統籌土地管理制度創新由此而生,目標是要做到農村居住集中、產業集聚、土地集約。"中山大學政務學院教授何艷玲在接受本刊記者采訪時分析認為。

  美銀美林經濟學傢陸挺認為,中國房價在過去十年的快速上漲,很大程度是因為土地供應不足,而中國農民"離土不離鄉"又造成瞭土地資源的極大浪費,實際上城市居民用地總計11000平方公裡,而農村居民用地則超過92000平方公裡。

地票能解開發商土地之渴



資料圖



  政府換屆落定後,新總理的施政綱領成瞭持續的輿論焦點,城鎮化無疑是第一關鍵詞。借助這股漸成大勢的"東風",廣州悄然啟動瞭類似"地票"的土地新政。

  地票制"隻是《廣州城鄉統籌土地管理制度創新試點方案》的其中一筆,探索空閑宅基地收購和退出機制、低丘緩坡土地綜合開發利用創新等一系列土地創新工作,正在廣州逐步展開。顯而易見的是對於地產商而言,由於城市的迅速擴張,不少城郊的農村集體地塊已經變得很有吸引力。

  同時,廣州全市農村土地共5527平方公裡,其中集體建設用地約600平方公裡,廣州農村土地的經濟產出率為城市國有土地的1/10,但人均占地卻是城市的8倍,存在大量低效利用的土地。

  要真正做到農村宅基地流轉,還有很多工作要做。"前述廣州國土房管局辦公室工作人員表示,首先是要明確農民承包地、房屋、宅基地的所有權。事實上經過多年的私下轉手,許多使用或者控制著農村土地的人士,已經不是原有的確權發證的所有人。所以,當下廣東許多農村土地使用權證無法確權下發,廣州就是希望通過"村莊規劃編制實施工作",用一年時間瞭解歷史遺留問題。

  目前已明確的是,地票制隻在廣州行政區域范圍內試點,但廣東對於土地改革的熱情高漲卻難以掩蓋。3月下旬,廣東省政府在其官網上公佈瞭《廣東省城鎮化發展"十二五"規劃》,其中提出"允許轉戶農民在自願基礎上通過市場流轉方式出讓承包地、房屋、合規面積的宅基地並獲得財產收益"。

  除此之外,還有一種方式是農民把宅基地拆完後,繼續用作建設用地。"前述國土房管局工作人員表示,整個村的地一起出租,"這就是規模土地流轉"。由於由村民(一般是村民組建的股份公司)和開發商直接談判和簽署協議,政府不再從中扮演積極角色,農民從土地出讓中得到的利益大幅增加。根據國土部門的測算,在廣州市花都區,以往征地拆遷一畝地,農民僅能拿到20萬-30萬元。但建設用地指標變成地票後,一畝地40年的租金可達200萬元,而土地的權屬並沒有改變。

內容來自sina新聞

  李克強總理在部署的現代農業綜合配套改革試驗中,再次強調深化土地管理制度改革。越來越多跡象表明,未來城鎮化的突破點正是土地流轉的改革。面對政策窗口期,以及日漸枯竭的城市用地建設指標,各地方政府也開始瞭各種嘗試。"何艷玲預測道。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-30/14182236418.shtml

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