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  相比於前三個月佛山多數開發商選擇消化庫存的市場手段,業界預測第二季度尤其是"五一"期間,佛山多數開發商將推新盤入市以回籠資金。

  大良寶林寺向來香火旺盛,清明時節尤甚。今年清明,在往來香客的必經路上,保利東灣的廣告攤位正擺在山腳下,格外醒目。

  除瞭迷信清明買房不吉利之外,大部分市民在清明小長假期間選擇出遊等活動計劃也是導致樓盤客戶到訪量不足的主要原因。

開發商各出奇招備戰 五一

  廣東人素有"清明不買樓"之說。清明小長假期間,記者走訪佛山多個樓盤售樓部發現,清明期間看樓的人明顯比三月份有所下降。佛山市住房和城鄉建設管理局商品房交易情況數據統計顯示,馬年清明,佛山樓市成交冷清依舊,成交量比去年更低三成。

  據世聯地產統計,今年第二季度,佛山預計約有超台南農地貸款過60個項目開盤,整體供貨量十分充足。

  大良東區建融台南北門建融優質學位房均價都過萬

  佛山樓市清明小長假期間成交"冷清"。根據佛山四區住建部門統計數據(高明區除外),4月5-7日,佛山商品房共成交336套,日均成交量不足平常日均成交量的1/3,比去年同期下降35%。

  在禪城工作的葉小姐近期一直忙著買房,但清明小長假期間她寧可在傢睡覺也不去看房,"佛山人都不會選擇清明節去看房或買房,老人說這時候會相沖不吉利。"葉小姐說。不單是買房,在佛山,清明期間結婚、搬遷等重大事宜都被劃入"禁區"。

  "如果小孩要入讀順峰小學的話,我推薦您購買寶翠花園,現在有一套房72平方米75萬元就能買到,算下來單價才10000元出頭。"順德知名房屋中介商天之龍地產一工作人員昨日表示,近期接觸過一些客戶,都或多或少透露是給小孩入學做準備。

  這並不是佛山房企馬年營銷手段的第一次創新之舉。今年3月份,星星凱旋國際開盤當天,季華路附近約10來個樓盤直接將傳單和宣傳冊發到瞭星星地產的傢門口;在佛山各大主幹道以及人流量較大的區域如嶺南天地等處,舉著樓盤廣告牌的促銷人員更是常見。業界將這種推銷方式稱之為"行銷"。與之相對應,以往佛山開發商在各自的銷售中心等待客人上門的營銷方式則被稱為"坐銷"。

  清明買房屬"禁區"樓盤到訪量銳減

  五區來看,南海、順德、三水的成交面積均環比增長50%以上;成交價格方面,禪城、南海、高明的成交單價環比下降,其中禪城降幅最大,環比下降8.06%。業內人士周先生認為,這一降幅與上月中下旬某品牌開發商樓盤大幅降價有關,並不能代表禪城區樓盤普遍降價。

  值得註意的是,雖然成交均價與去年基本持平,但今年第一季度佛山局部樓市價格出現明顯跌幅,尤其是禪城亞藝板塊和季華路一帶,部分樓盤降幅達3000-4000元/平方米。

  結束瞭馬年前兩個月的"冷清",佛山樓市3月開始回暖。根據佛山市住房和城鄉建設管理局發佈數據,2014年3月佛山一手房成交面積環比上漲五成以上。

  "五一"過後或迎土地供應高潮

  除瞭寺廟之外,開發商們還打起瞭高速公路的主意,清明小長假期間,裡水大道的廣告燈箱被保利紫山國際包攬瞭,有意向的購房者開車轉個彎或掉個頭就能直接進入售樓部;禪城季華路車流高峰期,隨處可見不少樓盤的兼職人員舉牌來回穿行......而這些道路中有不少不單是佛山市民清明祭祖的必經之路,也是出行遊玩的主要路段。

  所以在大良一些中介商看來,無論是本地戶籍還是外地戶籍當地人,利用買房入戶,把戶口遷入學區,特別是西山小學、本原小學等幾所名校所在的學區,才是市民把子女送到小學名校入學的最穩妥的途徑,當然在很大程度上抬高瞭大良學位房"身價"。

  學位房均價四年漲五成

  找大良優質學位又到"拼爹"時

  葛樸表示,在接下來的"五一"長假裡,世聯地產將建議其代理樓盤在佛山各大高速公路收費站、機場、候機樓等人流量大的地方派傳單、豎廣告牌。

  ■熱點

  從各區情況來看,與平常日均成交量相比,順德和禪城兩區跌幅最為明顯,下跌超過70%,順德區成交主力集中在容桂、樂從、北滘等鎮街。南海和三水兩區分別下跌接近六成和四成。

  如無意外,上月底大良街道辦公佈的當地今年秋季大良初中、小學招生計劃將在近期通過公眾審核,各學校將於本月27日起陸續接受登記報名。記者瞭解到,作為坐擁順德最好教育資源的大良,包括該街道以及周邊部分鎮街傢長為瞭給孩子一個最好的教育環境,會竭盡所能尋找最佳學位房,不過目前一些擁有優秀教育資源的片區,學位房均價比三年前普漲五成。

  該工作人員表示,順峰小學和西山小學是當地兩個公認的最大牌學校,都是擁有出色的教學水平和師資力量的省一級小學。"實際上1萬元出頭的學位房不太多,挑選范圍比較大的房子,比如靠近西山小學的麗星名苑價格都在1.2萬元/平方米。"

  數據顯示,佛山3月一手房成交面積和成交金額分別為66.35萬平方米、560106.15萬元,環比2月分別上漲52.92%、53.08%,漲幅較大;成交單價與今年2月及去年同期基本持平,為8442.31元/平方米。

  合富輝煌佛山公司市場研究部總監曹紹林認為,3月樓市成交實現"回暖",一方面是因為傳統上3月為樓市銷售"小陽春",另一方面,部分開發商降價促銷以價換量才是其主要原因,"雖然從全市均價上體現不出來,但禪城和南海部分樓盤實實在在有瞭較大降幅。"

  不少樓盤已經制定月底推貨計劃,保利中央公園預計本月中開放樣板間並接受認籌,雅居樂則打起文化旅遊牌,除瞭承辦"2014三水區旅遊文化"活動之外,還將於4月28日-5月3日啟動"雅居樂·雅湖半島美食嘉年華"活動。

  政策因素或影響市民下階段購買

  面對即將開始的大良初中、小學報名,無論是本地戶籍還是外地戶籍當地人都牽涉到入學資質問題,相對而言,大良為政策性借讀生提供的學位相當有限,隻是作為滿足戶籍適齡兒童入學之後的補充。以順峰小學為例,該校去年計劃招生人數為8個班共約370人,這當中戶籍兒童就占瞭300多名,留給第一批招生之後的政策性借讀生、普通借讀生學位數是寥寥無幾。

  "佛山樓市競爭正在趨於白熱化。"世聯地產佛山公司總經理葛樸認為,當前房企必須選擇最傳統、能夠直達購房者的營銷方式,"客戶在哪裡,我就去哪裡"。

  不過市場行情有些時候要受到政府調控政策影響,在大良街道公佈的《2014大良街道公辦小學一年級招生方案(征求意見稿)》中提到,每一個適齡兒童隻允許到一間公辦小學報名,另外普通借讀生的錄取首先以小孩父(母)有大良街道戶籍的優先安排,其他按照"統一劃線,志願優先"的原則進行學位分配。

  尤其對於大良"學位房"銷售最直接影響因素,莫過於該方案中稱西山小學、本原小學、順峰小學三所小學隻接受學區內有戶口或父母有房產的適齡兒童報名,而2014年3月31日後才入戶西山小學、本原小學、順峰小學學區的適齡兒童,由教育局根據學位情況統籌安排學位;而在上述三所小學學區內無戶口、父母無房產的政策性借讀生可選擇到大良街道其他公辦小學報名。

  供貨量充足

  逾50盤"五一"前入市

  ■樓市前線

  馬年四月將迎地產推貨高潮。據不完統計,本月將有超過50個項目開盤或加推,環比上漲50%。其中大部分紮堆月底推售,備戰"五一"。與去年同期相比,今年四月推貨量大約增長三倍。

  主要推貨地區將集中在禪城和南海,其中南海以25個的開盤加推數量拔得頭籌,成為"銀四月"樓盤市場選擇范圍最廣的區域,禪城以11盤的推貨量緊隨其後。

  世聯地產認為這一充足的供貨量緩和瞭部分區域今年第一季度的供貨不足,"'五一'是佛山房企銷售沖量的時候。"葛樸表示,供貨總量的增加意味著購房者可選擇范圍的擴大,將會拉動樓市銷量,"估計今年'五一'乃至整個第二季度銷量數據會比較好看。"

 ■"清明"看"五一"

  價格方面,佛山合富輝煌和世聯地產兩大地產咨詢代理機構一致認為,將與當前價格持平,"不排除由於多種優惠讓利活動,'五一'實際銷售價格將略低於當前售價的可能性。"合富輝煌認為。

  到訪量不足被認為是清明小長假期間樓市"冷清"的主要原因,世聯地產透露,其代理的某樓盤平時每天約有三十臺客人到訪,但在清明期間,到訪量銳減至幾臺客人甚至更少,"都沒人去看樓,怎麼能賣得掉?"以上情況在清明小長假期間十分常見。

  佛山土地市場已經連續三個月陷入低谷。繼1月份成交41塊商住地後,2月佛山僅拍出14塊地,3月份推出的18宗地塊僅成交12宗、且地塊規模偏小,4月同樣如此,截至到昨日,全市僅有6宗商住地掛牌。

  開年樓市走勢不好被業界認為是土地市場低谷的主要原因,此外,由於銀根縮緊再加上第一季度樓市銷量不佳,開發商流動資金並不寬裕。

  "政府會根據市場情況把握推地時機,至少得確定開發商有錢拍地才會大規模推出土地。"葛樸表示,"'五一'是多數開發商寄望於資金回籠的節點,倘若市場表現良好,開發商手頭流動資金便會充裕。"

  實際上,從過去幾年佛山土地市場來看,政府推地高峰期往往緊隨樓市高峰而至。數據顯示,2013年佛山樓市成交兩大高峰分別為3-5月和10-12月,其土地市場交易量高峰則集中在6月和12月前後。

  3月樓市回暖 銷量環比增五成

  ■聚焦

內容來自sina新聞

  銷量不佳,開發商熱情卻不減。延續今年開年以來佛山樓市營銷手段多樣化的作風,清明小長假期間,開發商們各出奇招,積極為接下來的"五一"銷售節點儲客備戰。

  營銷奇招"客戶在哪裡我就去哪裡"

  然而從前三個月市場情況來看,佛山樓市頹勢並未扭轉。數據顯示,佛山第一季度一手樓市成交面積172.7萬平方米,同比去年第一季度下滑16.8%,成交單價8412元/平方米,與去年基本持平。

  馬年以來,佛山房企營銷手段更加多樣化。清明小長假期間,開發商們為攬客屢出奇招。

  據相關數據顯示,2010年大良東區各優質學校附近房屋均價在7000元/平方米,四年後這個非常典型的名校學位房片區,如今二手房報價漲幅與當年比超過瞭50%。以順峰小學為例,該學校於2010年投入使用,之後大量的房源以此為賣點投入市場:毗鄰學校的新一城的明日華府等樓盤,二手房報價都超過12000元/平方米,而目前學校附近還有正在售賣的美的廣場,其均價達到1.7萬元/平方米。

  曹紹林並不看好4月後市,"受天氣和清明節氣的營銷,佛山樓市可能會持續冷淡一段時間",但這一情況可能會在4月底出現轉變,屆時多數樓盤會推出優惠活動為"五一"造勢。

  "城市擴容後,隨著大良東區居住人口增加,那個片區入學適齡兒童數增長幅度非常明顯。"大良街道辦教育局相關負責人表示,為瞭緩解報名難問題,已適當調整該轄區各小學招生比例。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-10/08504051712.shtml
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