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  根據億達集團的招股書披露,億達集團計劃發售5.8億股股份,占到集團擴大已發行股本的22.48%。億達集團預計,最終新發股份將收取所得款項凈額為14億港元左右,將安排該筆款項的45%用於新土地收購,45%的款項用作現有項目開發,而剩下不超過10%的款項部分作為運營資金和一般企業用途。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-30/10162798204.shtml

  億達集團的底氣,來自大連商務園項目開發、運營的自信。

  紓解資金之困?

  以億達集團在大連的代表作大連軟件園為例,到2013年底其辦公樓平均租用率接近85%,而相關監測數據顯示,同期全國二線城市的寫字樓的空置率超過3成。

內容來自sina新聞

  事實上,億達集團所涉足的業務中,無論是城市,還是項目,其數量都屈指可數。截至今年一季度,億達集團的地產項目主要分佈在大連、沈陽、成都、武漢和北京等少數幾個城市,其中包括位於大連的5個商務園項目、武漢軟件新城1個商務園項目,以及大連、北京、成都和沈陽的4個多功能綜合住宅項目。

  正如億達集團在招股書中所意識到的,如果未來在進駐其他城市的過程中,或因競爭、或因政策等因素不能夠吸引到足夠的企業入駐商務園,將會導致出租率的下降,而這又會是影響商務園等投資性物業估值及投資潛力的關鍵所在。

  記者瞭解到,以商務園項目帶動的房地產開發,已經是億達集團的主營業務。根據億達集團在招股書中公佈的業務板塊顯示,2013年,億達集團開發、租賃及出售商務園內物業及管理商務園的營業收入占比總收入的6成,而單獨開發及銷售住宅物業項目的營收占到3成,兩項營收接近集團總收入的9成,剩下的業務收入分別為施工、裝潢及園林綠化服務、物業管理。

  記者查詢億達集團的業績收入發現,商務園項目和綜合住宅項目兩大主營業務中,均是以住宅物業出售占據經營收入的主導。在2013年,億達集團的收入構成中,來自商務園內和商務園外的物業銷售收入占到總收入的84.2%,而租金收入、商務園運營管理收入、施工、裝潢及園林綠化收入、物業民間2胎 民間2胎借款貸款全省皆可處理管理收入等多項合計僅占總收入的15.8%,其中租金收入占比4.6%,商務園運營管理收入僅為0.1%。

  此番億達集團謀求赴港上市,有港股分析師認為,億達集團目的是希望能夠借助上市及今後的上市平臺紓解資金之困。

  6月17日,億達中國控股有限公司發佈招股書稱,於6月17日到20日公開招股,若獲香港聯交所等IPO申請通過,將於明日(6月27日)正式掛牌交易。據悉,此次億達集團計劃募資14億元左右,主要用於土地收購及現有項目開發。

  大連模式能否復制?

  業內觀點認為,億達集團赴港上市就是為瞭緩解資金的緊張。據瞭解,億達集團目前的凈資產負債率已經達到140%,今年必須償還的到期貸款和債務高達51.5億元,而去年總收入也不過64億元。

  根據億達集團的招股書披露,其目前維持著大額負債和較高的負債率。截至到去年底,億達集團凈資本負債率為140%,其中未償還的銀行貸款及其他借款總額達到134億元,集團借貸還包括22.2億元的信托融資貸款,同比翻瞭近兩番,2012年底這一數字為5.65億元。,另外,億達集團的銀行貸款及其他借款中,2014年到期償還的金額就高達51.5億元,其2013年集團總收入不到64億元,今年一季度更是隻錄得銷售收入9.27億元。

  億達集團首席財務官羅兆和則表示,億達在上市前已為今年到期的債務安排銀行貸款的再融資計劃,其稱利用地方政府向銀行貸款後轉貸給公司的方式,利息水平較低。羅兆和稱,有信心在未來2到3年時間,將凈資產負債率降至100%左右的水平。

  據悉,如果億達集團成功通過在港上市申請,其也將成為繼力高地產、陽光100和光谷聯合之後的今年第4傢赴港上市的內地房企。其中,同樣以開發和運營商務園項目的光谷聯合,在今年3月底上市後,其股價相比招股價已經下跌近6%。

  對此,齊魯國際針對億達集團發佈評級報告認為,雖然億達集團有著較為豐富的商業園開發和運營經驗,集團也有著充足的商務園項目土地儲備。不過,就目前國內的產業園發展形勢及市場行情而言,企業進駐商務園積極性較小,而且商務園項目關系地方經濟民生,招標與審批更為嚴格,而這將"容易局限集團的發展機會"。因此齊魯國際給予億達集團 "中性"評級,新股綜合總評分僅有60分。

  每個謀求上市的企業,都要善於講一個投資者愛聽的故事,億達集團也不例外。

  億達集團行政總裁孫燕生在記者會上宣稱,億達集團計劃在未來五年內,每年都將拓展一個新城市的商務園項目,其中就單一商務園項目而言,計劃寫字樓及住宅樓面各占40%,其他配套設施占20%,並表示未來會就個別項目做部分調整,但大的營業模式不變。

  作為大本營的大連,億達集團在此常年深耕。截至今年一季度,億達集團位於大連的項目主要包括5個商務園項目和1個多功能綜合住宅項目,並且有超過85%的集團土地儲備位於大連,而這些項目也都是未來億達集團計劃註入上市平臺的資產包。而在2013年,億達集團的物業銷售收入占比中,大連市場占比高達95.8%,所占比重已經是連續三年在增加。

  億達集團在招股書的風險提示中亦指出,未來億達集團"在向新城市擴張及為新行業打造商務園項目時,過去業務模式未必可以復制下去"。根據億達集團的進一步分析,其認為是否能夠復制以前的商業模式,取決於很多億達集團控制范圍以外的因素,包括未來是否可以在其他城市的近郊地區獲得可滿足特定條件及合理的土地成本的合適地塊,以及"是否可以與地方政府建立維持合作關系"。

  而在上述羅列的風險因素中,顯然億達集團在大連區域的主場優勢更為突出。在2013年前的連續三年時間裡,億達集團的大連商務園項目已經累計收到當地政府的補助金近4億元。億達集團也坦承,政府補助金一直占億達集團的盈利部分,直接導致"銷售成本下降"和"使大連商務園項目的毛利率上升","同時加強瞭集團的流動性水平。"

  根據億達集團委托戴德梁行發佈的調查顯示,目前億達集團在大連的商務園項目占到當地市場份額的7成左右,而其位於大連的住宅業務在2013年總銷售額中,也占到當地市場份額的8.2%,位列第一。

  另外,億達集團表示,今後五年時間裡將每年在一個新城市拓展商務園項目,對此,不少業內人士,包括億達集團均提示,億達集團未來想要在其他城市移植之前的商務園模式,將存在諸多的不確定性和風險。

  人民網北京6月26日電(餘燕明) 盡管A股IPO重新開閘,仍有數百企業排隊等候,不少內地房企轉向赴港上市。

億達赴港IPO以求解資金之困 商務園模式移植待檢驗
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